Was kostet es, den Energieverbrauch eines Mehrfamilienhauses zu senken, und was kommt dabei an? Eine Studie der Universität Regensburg hat realisierte Modernisierungen an 1.915 Wohnungen ausgewertet. Dazu die gesetzlichen Regeln der Modernisierungsumlage und die Nutzungsdauern von Bauteilen.
Kurz gesagt
Was untersucht wurde
Die Studie „Klimaneutralität vermieteter Mehrfamilienhäuser – aber wie?“ von Prof. Dr. Sven Bienert, IREBS Institut für Immobilienwirtschaft, Universität Regensburg (März 2022) wertet realisierte energetische Modernisierungen aus: 1.915 Wohnungen in 38 Mehrfamilienhäusern mit zusammen 124.755 m² Wohnfläche. Verglichen wurden Verbrauch und Bedarf vor und nach der Modernisierung. Auftraggeber waren der Verband der Wohnungswirtschaft GdW und der Verband für Dämmsysteme, Putz und Mörtel VDPM.
| Verbrauch vor der Modernisierung (Mittel) | 158,3 kWh/m² und Jahr |
| Einsparung, gemessen am Verbrauch | 91,6 kWh/m² und Jahr |
| Einsparung, berechnet nach Bedarf | 174,6 kWh/m² und Jahr |
| Investition (Mittel) | 779,64 €/m² |
Quelle: IREBS/GdW/VDPM 2022, S. 12 und 55.
Was eine eingesparte Kilowattstunde kostet
Teilt man die Investition durch die jährliche Einsparung, kostete jede jährlich eingesparte Kilowattstunde im Mittel 8,51 €, gemessen am tatsächlichen Verbrauch. Nach dem berechneten Bedarf wären es 4,47 €. Der Unterschied entsteht, weil die gemessene Einsparung nur etwa halb so groß war wie die berechnete.
Warum jede weitere Einsparung teurer wird
Die Studie stellt fest, dass die Kosten je vermiedener Kilowattstunde in den hohen Effizienzklassen deutlich steigen. Ist ein Gebäude schon gut gedämmt, kostet jede weitere Einsparung mehr. Bei der Dämmstärke bringt nach der Studie eine Erhöhung über 14 cm nur noch geringe zusätzliche Einsparung (S. 14).
Ersparnis und Mieterhöhung im Vergleich
Die Studie rechnet ein Beispiel für Mieterhaushalte mit weniger als 1.500 € Nettoeinkommen durch (S. 80–81):
| Ziel | KfW-Effizienzhaus 70 |
| Verbrauch vorher | 224 kWh/m² und Jahr |
| Sanierungseffizienz | 76 % |
| Kosten der Modernisierung | 430 €/m² |
| angesetzter Energiepreis | 6,41 Cent/kWh |
| Energiekostenersparnis | 0,91 €/m² im Monat |
| Mieterhöhung bei 8 % Umlage | 2,86 €/m² im Monat |
| Förderung | ohne Förderung |
Das Beispiel rechnet mit einem Energiepreis von 6,41 Cent je Kilowattstunde und ohne Förderung. Mit einem anderen Energiepreis oder mit Förderung ändern sich beide Werte. Welche Förderung es gibt, steht in Heizungsförderung 2026 und Energetisch sanieren.
Was das Gesetz zur Umlage sagt
- § 559 BGB: Nach einer Modernisierung darf die Jahresmiete um bis zu 8 % der aufgewendeten Kosten steigen. Innerhalb von sechs Jahren höchstens um 3 € je m² im Monat, bei einer Miete unter 7 € je m² höchstens um 2 €. Kosten, die für die Instandhaltung ohnehin nötig gewesen wären, zählen nicht mit.
- § 559e BGB: Für den Einbau einer neuen Heizung, für die eine öffentliche Förderung in Anspruch genommen wurde, gelten 10 % der Kosten abzüglich der Förderung. Pauschal 15 % gelten dabei als Instandhaltung. Die Monatsmiete darf dadurch in sechs Jahren um höchstens 0,50 € je m² steigen.
Wie lange Bauteile halten
Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung führt eine Tabelle, wie lange Bauteile im Mittel genutzt werden. Sie dient unter anderem zur Berechnung von Lebenszykluskosten.
| Bauteil | Nutzungsdauer in Jahren |
|---|---|
| Wärmedämm-Verbundsystem (zugelassen) | 50 und mehr |
| Putz auf Wärmedämmung | 45 |
| Dämmung der Kellerdecke | 50 und mehr |
| Zwischensparrendämmung (flaches Dach) | 50 und mehr |
| Verglasung, u. a. 3-Scheiben-Wärmeschutzglas | 30 |
| Fensterrahmen (Kunststoff, Holz, Aluminium) | 50 und mehr |
| Wärmepumpe Luft/Wasser | 18 |
| Wärmepumpe Sole/Wasser | 20 |
| Gas-Brennwertkessel, wandhängend | 18 |
| Solarkollektoren, Flachkollektor | 20 |
Quelle: BBSR-Nutzungsdauertabelle, Stand 04.11.2025 (Datei vom 13.03.2026).
Was die Zahlen nicht zeigen
Grenzen der Studie
Untersucht wurden vermietete Mehrfamilienhäuser. Für selbst genutzte Einfamilienhäuser enthält die Studie keine Werte. Die Studie ist von März 2022. Das Rechenbeispiel nutzt einen Energiepreis von 6,41 Cent je Kilowattstunde und berücksichtigt keine Förderung.
Häufige Fragen
Rechnet sich eine energetische Sanierung über die Energiekosten?
Wie viel Miete darf nach einer Modernisierung umgelegt werden?
Wie lange hält eine Wärmepumpe?
Gilt die Studie auch für mein Einfamilienhaus?
Eine belastbare Einordnung statt einer schnellen Zahl
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Kontakt aufnehmenQuellen
- 1.Klimaneutralität vermieteter Mehrfamilienhäuser – aber wie? (März 2022) (Prof. Dr. Sven Bienert, IREBS Institut für Immobilienwirtschaft, Universität Regensburg; im Auftrag von GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, VDPM Verband für Dämmsysteme, Putz und Mörtel)
- 2.§ 559 BGB: Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (Bundesministerium der Justiz)
- 3.§ 559e BGB: Mieterhöhung nach Einbau einer Heizungsanlage (Bundesministerium der Justiz)
- 4.BBSR-Nutzungsdauertabelle, Stand 04.11.2025 (Datei vom 13.03.2026) (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung)