So rechnen wir: Methode der Marktseiten

Welche Daten

Grundlage sind Kaufinserate für Wohnimmobilien, die zwischen Juli 2025 und Juli 2026 in den 12 Lagen Nienstedten, Blankenese, Othmarschen, Groß Flottbek, Osdorf, Sülldorf, Rissen, Iserbrook, Lurup, Schenefeld, Halstenbek und Wedel auf den Immobilienportalen online waren. Wir beziehen sie über den Datendienst GeoMap; 5.354 Inserate liegen mit vollständigen Details vor.

Ein Inserat enthält: den aktuellen Angebotspreis, alle gemeldeten Preisänderungen mit Datum und Prozent, alle Zeiträume, in denen es online war, Wohnfläche, Grundstück, Zimmer, Baujahr, Anbieter, und als Angabe des Anbieters Zustand, Ausstattung und Energieklasse. Ein Inserat enthält nicht: den Kaufpreis, ob und wann verkauft wurde, wie viele Interessenten es gab.

Vom Inserat zum Objekt

Das gleiche Haus erscheint oft mehrfach: auf mehreren Portalen, nach einer Pause neu eingestellt, oder nach einem Maklerwechsel bei einem anderen Anbieter. Wer Inserate zählt, zählt solche Objekte doppelt und misst die Zeit online zu kurz, weil jedes Neuinserat die Uhr neu startet. Deshalb führen wir Inserate zu Objekten zusammen.

Zwei Inserate gelten als das gleiche Objekt, wenn genug Belege zusammenkommen. Jeder Beleg zählt Punkte: gleiche Fotos, gleiche Objektnummer des Anbieters, gleiche Anschrift oder Koordinaten, gleiche Wohnfläche, gleiches Grundstück, gleiches Baujahr, gleiche Zimmerzahl, ein Preis, der in der Preishistorie des anderen vorkommt, gleicher Beschreibungstext. Widersprüche ziehen Punkte ab oder schließen die Zusammenführung aus: andere Etage, anderer Wohnungstyp, anderer Energiekennwert, deutlich anderes Grundstück. Bei Neubauprojekten sind zwei Wohnungen gleicher Größe, die gleichzeitig online stehen, verschiedene Einheiten.

Ergebnis für Juli 2025 bis Juli 2026: 5.354 Inserate ergeben 4.094 Objekte; 788 Objekte bestehen aus mehreren Inseraten. Die Regeln wurden an Stichproben von Hand geprüft und nachgeschärft. Was trotzdem falsch sein kann: In Großanlagen mit vielen baugleichen Wohnungen sind zwei verschiedene Wohnungen mit gleicher Größe und gleichem Baujahr nicht sicher zu unterscheiden; solche Paare bleiben getrennt, wenn Etage oder Text nicht übereinstimmen.

Klassen

• Objektart: Haus (1.362 Bestand, davon 1.339 mit Preis und Wohnfläche), Wohnung (1.215 Bestand, davon 1.191 mit Preis und Wohnfläche), Mehrfamilienhaus (178), Grundstück (368). Die Marktseiten zeigen Häuser und Wohnungen; in Preis- und Senkungskennzahlen gehen nur Objekte mit Preis und Wohnfläche ein.
• Bestand und Neubau: Neubau ist, was das Inserat als Erstbezug oder im Bau ausweist. Neubau wird gezählt, aber nicht mit dem Bestand vermischt, weil Neubaupreise und Neubau-Vermarktung anderen Regeln folgen. Das Baujahr allein macht kein Objekt zum Neubau.
• Fertighaus-Angebote: 522 Inserate sind Grundstücke mit Musterhaus, die ein Fertighaus-Anbieter in mehreren Lagen gleichlautend anbietet. Sie sind keine Objekte und in keiner Zahl enthalten.
• Regionen: Elbvororte (neun Hamburger Lagen) und Kreis Pinneberg (Schenefeld, Halstenbek, Wedel). Wedel liegt auf der Achse der Elbvororte und wird dort zusätzlich gezeigt.

Die Kennzahlen

• Angebote am Monatsende: Objekte, die am letzten Tag des Monats mit mindestens einem Inserat online waren.
• Zugänge und Abgänge: Ein Objekt ist neu am Markt, wenn eine Marktphase beginnt; eine Pause unter 18 Tagen unterbricht die Phase nicht. Ein Objekt ist vom Markt, wenn es 18 Tage nicht wieder online war. Zugänge sind deshalb erst ab August 2025 messbar (im Juli ist die Vorgeschichte unbekannt), Abgänge bis Juni 2026 (danach fehlt der Nachlauf).
• Gesenkt im Monat: Anteil der im Monat online stehenden Objekte, bei denen im Monat eine Preissenkung gemeldet wurde oder ein Neuinserat unter dem letzten Preis startete.
• Gesenkt in 120 Tagen, nach 120 Tagen online: nur Objekte, deren erstes Inserat mindestens 120 Tage vor dem Abruf begann. So werden alle Objekte gleich lang beobachtet.
• Senkungstiefe: letzter Preis gegenüber dem ersten Preis, nur bei gesenkten Objekten; ausgewiesen wird die Mitte (Median).
• Zeit online: Summe der Online-Tage aller Inserate eines Objekts, ohne Pausen. Für Objekte, die am Abruftag noch online waren, endet die Zählung dort; die wahre Zeit ist länger.
• Anfangspreis: der erste Preis des ersten Inserats, aus dem aktuellen Preis und den gemeldeten Änderungen zurückgerechnet.
• Preis je m²: Anfangspreis geteilt durch Wohnfläche. Unplausible Werte (unter 1.000 oder über 30.000 € je m², Preis unter 50.000 €) sind ausgeschlossen.
• Viertel: „unteres Viertel bis“ ist der Wert, unter dem das günstigste Viertel der Angebote liegt; „oberes Viertel ab“ der Wert, über dem das teuerste Viertel liegt; dazwischen die mittlere Hälfte.
• Erwartungswert und Faktoren: Ein Modell schätzt den Preis je m² aus Lage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Energieklasse, Wohnfläche und Grundstück gleichzeitig. Die Faktoren zeigen, um wie viel Anbieter mit einem Merkmal mehr oder weniger verlangen, wenn die anderen Merkmale gleich sind. Das Modell bildet 57 % der Streuung der Preise je m² bei Häusern ab und 73 % bei Wohnungen.
• Anbieter: Schreibweisen des gleichen Betriebs (gleiche Anschrift) sind zusammengefasst, mehrere Büros der gleichen Firma zählen als ein Anbieter, Plattformen für Privatverkäufer stehen getrennt. Ein Objekt zählt bei jedem Anbieter, der es inseriert hat. Ein Anbieterwechsel ist sichtbar, wenn das gleiche Objekt nacheinander bei zwei Anbietern erschien.

Mindestzahlen

• Eine Zelle (Lage × Objektart × Klasse) wird ab 10 Objekten ausgewiesen, Viertel ab 20.
• Anbieter erscheinen ab 10 Bestandsobjekten.
• Kennzahlen mit 120-Tage-Fenster nur für Objekte mit 120 Tagen Beobachtung (2.094 von 2.530 Bestandsobjekten mit Preis und Wohnfläche).

Was die Zahlen sagen und was nicht

• Angebotspreise, keine Kaufpreise. Ob und zu welchem Preis verkauft wurde, steht in keinem Inserat. Ein Abgang vom Markt kann Verkauf, Rückzug oder Wechsel des Anbieters bedeuten. Zeit online ist keine Verkaufsdauer.
• Zusammenhänge sind Beschreibungen, keine Ursachen. Wenn Objekte mit einem Merkmal häufiger gesenkt werden als andere, heißt das nicht, dass das Merkmal die Senkung auslöst. Objekte unterscheiden sich in vielem, was kein Inserat enthält, und Anbieter mit vielen Objekten in teuren Lagen haben einen anderen Objektmix als Anbieter mit kleinen Wohnungen. Wir schreiben deshalb „wurden häufiger gesenkt“, nicht „senken wegen“.
• Anbieterangaben sind ungeprüft und lückenhaft. Im Bestand fehlt das Baujahr bei 11 % der Objekte, der Zustand bei 48 %, die Ausstattung bei 82 %, die Energieklasse bei 65 %. Die Faktoren beschreiben, was Anbieter mit dieser Angabe verlangen.
• Kein Vorjahresvergleich. Die Daten beginnen im Juli 2025. Was vorher war, ist unbekannt; Objekte, die vor Juli 2025 schon einmal inseriert waren, erscheinen mit zu kurzer Vorgeschichte. Vergleiche über die Zeit gibt es erst ab der zweiten Periode, und nur für Kennzahlen, die in beiden Perioden gleich gemessen sind.
• Zwei Abrufdaten. Ein Teil der Inserate wurde am 18.08.2026 abgerufen, der Rest am 23.09.2026. Für Objekte, die am Abruftag online waren, endet die Beobachtung an ihrem Abruftag.

Aktualisierung

Die Marktseiten werden alle drei Monate neu gerechnet. Jede Periode bleibt als eigene Seite erhalten und wird nicht überschrieben. Ändern sich Regeln, steht das hier mit Datum. Fragen zur Methode beantworten wir über die Kontaktadresse im Seitenkopf.

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