Wer ein Haus oder eine Wohnung im Hamburger Westen verkauft oder kauft, sieht Preissenkungen in den Portalen: mal als durchgestrichener Preis, mal als neues Inserat zum niedrigeren Preis. Wie oft das passiert, nach wie vielen Tagen, um wie viel Prozent, und was die Zahlen nicht sagen. 2.530 Bestandsobjekte in 12 Lagen, Juli 2025 bis Juli 2026.
Wie oft gesenkt wird
Von 2.094 Objekten, deren erstes Inserat mindestens 120 Tage vor dem Datenabruf begann, wurden 24 % in diesen 120 Tagen gesenkt. Über den ganzen Zeitraum, ohne festes Fenster, wurde bei 29 % aller 2.530 Objekte mindestens einmal gesenkt.
| Lage | Objekte mit 120 Tagen | gesenkt in 120 Tagen | Senkung, Mitte | mittlere Hälfte |
|---|---|---|---|---|
| Nienstedten | 121 | 26 % | 8,5 % | 6,3 % bis 14 % |
| Blankenese | 299 | 22 % | 8,5 % | 6,0 % bis 14 % |
| Othmarschen | 211 | 23 % | 8,5 % | 6,1 % bis 12 % |
| Groß Flottbek | 141 | 28 % | 8,4 % | 6,2 % bis 11 % |
| Osdorf | 163 | 21 % | 8,9 % | 6,7 % bis 16 % |
| Sülldorf | 56 | 25 % | 7,8 % | 6,2 % bis 13 % |
| Rissen | 172 | 23 % | 8,3 % | 5,9 % bis 12 % |
| Iserbrook | 74 | 27 % | 7,5 % | 5,0 % bis 11 % |
| Lurup | 136 | 25 % | 9,1 % | 5,3 % bis 12 % |
| Schenefeld | 178 | 25 % | 8,6 % | 6,2 % bis 13 % |
| Halstenbek | 168 | 23 % | 8,8 % | 6,6 % bis 12 % |
| Wedel | 375 | 23 % | 7,4 % | 4,9 % bis 13 % |
| Alle Häuser | 1.104 | 22 % | 8,6 % | 6,3 % bis 14 % |
| Alle Wohnungen | 990 | 26 % | 8,3 % | 5,7 % bis 12 % |
Bestand Haus und Wohnung, Juli 2025 bis Juli 2026. Senkung = gemeldete Preissenkung oder Neuinserat unter dem letzten Preis. Senkungstiefe: letzter Preis gegenüber dem ersten, nur gesenkte Objekte. Lagen mit weniger als 10 Objekten ohne Wert.
Die Unterschiede zwischen den Lagen sind Beschreibungen des Angebots im Zeitraum. Sie sagen nicht, dass eine Lage „schwieriger“ ist: In jeder Lage stehen andere Objekte mit anderen Preisen und anderen Anbietern.
Wann die erste Senkung kommt
Bei den 498 Objekten, die innerhalb von 120 Tagen nach dem ersten Inserat gesenkt wurden, kam die erste Senkung in der Mitte nach 55 Tagen. Ein Viertel wurde in den ersten 30 Tagen gesenkt, drei Viertel bis Tag 78. Kumuliert: 26 % bis Tag 30, 56 % bis Tag 60, 85 % bis Tag 90.
Das Fenster von 120 Tagen begrenzt diese Zahlen: Senkungen nach Tag 120 sind hier nicht enthalten, weil nicht alle Objekte so lange beobachtet wurden.
Wie stark gesenkt wird
Über den ganzen Zeitraum wurden 728 Objekte mindestens einmal gesenkt; bei den 715 davon, deren letzter Preis unter dem ersten liegt, lag er in der Mitte 8,4 % darunter. 80 % der Senkungen lagen zwischen 3,5 % und 18 %.
| Senkung gesamt | Anteil der gesenkten Objekte |
|---|---|
| unter 5 % | 19 % |
| 5 bis 10 % | 43 % |
| 10 bis 15 % | 22 % |
| 15 bis 20 % | 9,0 % |
| ab 20 % | 8,0 % |
34 % der gesenkten Objekte wurden mehr als einmal gesenkt. Ein einzelner Senkungsschritt lag in der Mitte bei 6,6 %.
Sichtbar oder über ein Neuinserat
Eine Senkung erscheint im Portal auf zwei Wegen: als Preisänderung im laufenden Inserat, oder als neues Inserat, das unter dem letzten Preis des vorigen startet. Von 728 gesenkten Objekten wurden 375 nur sichtbar gesenkt, 283 nur über ein Neuinserat, 70 auf beiden Wegen. Wer nur die Preisänderungen im Inserat liest, sieht 283 Senkungen nicht. Mehr dazu: Wenn das gleiche Haus wieder neu erscheint.
Was Käufer und Verkäufer daraus lesen können
Für Käufer: Über den Verhandlungsspielraum beim Kauf sagen Angebotspreise nichts. Die Zahlen sagen: Drei von vier Objekten wurden in 120 Tagen nicht gesenkt; wo gesenkt wurde, in der Mitte um 8,4 %, bei 80 % der Fälle zwischen 3,5 % und 18 %. Brauchbar ist die Frage nach dem konkreten Objekt: Seit wann ist es online, zu welchem Preis wurde es zuerst angeboten, wurde es schon einmal neu eingestellt? Von den Objekten, die in 120 Tagen gesenkt wurden, war die erste Senkung bei drei Vierteln bis Tag 78 erfolgt; über ein einzelnes ungesenktes Objekt sagt das nichts.
Für Verkäufer: Wer den Preis senkt, tut das meist einmal (66 % der gesenkten Objekte) und meist um 5 bis 15 %. Kleine Schritte unter 5 % kamen bei 19 % der gesenkten Objekte vor. Ob eine Senkung zum Verkauf führt, zeigen die Daten nicht. Ein Neuinserat unter dem Vorpreis zeigt im Portal keine Senkung an.
Was eine Senkung nicht sagt
- Nicht, warum. Ob der erste Preis zu hoch war, ob der Verkäufer es eilig hat oder ob der Makler die Strategie geändert hat, steht in keinem Inserat.
- Nicht, ob danach verkauft wurde. Es sind Angebotspreise. Ein Ende des Inserats kann Verkauf, Rückzug oder Anbieterwechsel bedeuten.
- Nicht, wie viel ein einzelnes Objekt „nachgibt“. Die Mitte von 8,4 % ist der Wert über alle gesenkten Objekte; das einzelne Objekt kann gar nicht oder um 25 % gesenkt worden sein.
- Nicht, dass ein ungesenktes Objekt „richtig“ eingepreist ist. Drei Viertel der Objekte wurden in 120 Tagen nicht gesenkt; darunter sind verkaufte, zurückgezogene und weiter angebotene.