„Schon ab 50 Euro in Immobilien investieren“: Solche Angebote versprechen Immobilienbesitz für jeden. Technisch stimmt das: Tokenisierung zerlegt Sachwerte in winzige digitale Anteile. Offen ist, was Sie dabei rechtlich erwerben, und das ist selten das, was viele erwarten.
Wie es funktioniert
Bei der Tokenisierung wird ein Sachwert (eine Immobilie, aber auch Kunst, Oldtimer oder Infrastruktur) in viele kleine digitale Anteile (Token) aufgeteilt. Über Plattformen wie Exporo oder Finexity lassen sich diese Anteile schon ab kleinen Beträgen kaufen, teils ab 50 bis 500 Euro. Technisch möglich macht das in Deutschland das Gesetz über elektronische Wertpapiere (eWpG), das seit 2021 digitale Schuldverschreibungen regelt. Ein Überblick der Plattformen steht in Geldanlage-Plattformen im Überblick.
Was Sie rechtlich besitzen
Hier liegt der wichtigste Punkt und zugleich der häufigste Irrtum. In den meisten Fällen werden Sie nicht Miteigentümer der Immobilie. Sie erwerben ein Wertpapier, das an das Objekt gekoppelt ist, oft eine Schuldverschreibung oder ein Nachrangdarlehen. Das macht Sie zum Gläubiger: Sie haben Anspruch auf Zins und Rückzahlung, tragen aber im Insolvenzfall ein hohes Risiko, weil nachrangige Forderungen zuletzt bedient werden.
Ihr rechtlicher Status: Gläubiger
Lesen Sie genau, was Sie kaufen: einen echten Miteigentumsanteil oder eine Forderung gegen den Anbieter. Bei „Co-Ownership“-Modellen (etwa Miteigentum an Ferienimmobilien) erwerben Sie tatsächlich einen Anteil; bei den meisten tokenisierten Angeboten dagegen eine nachrangige Forderung. Der Unterschied entscheidet, was im Ernstfall von Ihrem Geld übrig bleibt.
Die Risiken
- Geringe Liquidität. Einen Sekundärmarkt gibt es, aber er ist dünn. Sie kommen nicht garantiert zum Wunschzeitpunkt wieder raus.
- Lock-ups. Entwicklungs-Token sind oft 6 bis 24 Monate gebunden. In dieser Zeit ist kein Verkauf möglich.
- Plattform- und Technikrisiko. Insolvenz des Anbieters oder Fehler im Smart Contract können den Totalverlust bedeuten.
- Nachrang. Als nachrangiger Gläubiger stehen Sie im Insolvenzfall hinten an.
Vor dem Investment
Prüfen Sie den Anbieter in der BaFin-Unternehmensdatenbank und meiden Sie unregulierte Angebote. Lesen Sie im Verkaufsprospekt, welche Rechtsform Sie erwerben, welche Rangstellung Sie haben und wie lange Ihr Geld gebunden ist. Und behandeln Sie solche Anlagen als das, was sie sind: eine Beimischung mit hohem Risiko, nicht das Fundament.
Häufige Fragen
Gehört mir dann ein Stück der Immobilie?
Meist nicht. In der Regel erwerben Sie eine an das Objekt gekoppelte Forderung (z. B. Nachrangdarlehen), nicht einen Grundbuch-Anteil. Echtes Miteigentum gibt es nur bei bestimmten Co-Ownership-Modellen.
Komme ich jederzeit wieder an mein Geld?
Nicht verlässlich. Der Sekundärmarkt ist dünn, und viele Token haben Lock-up-Fristen von 6 bis 24 Monaten. Planen Sie das Geld langfristig ein.
Woran erkenne ich ein seriöses Angebot?
An der BaFin-Zulassung, einem verständlichen Prospekt mit klarer Rechtsform und Rangstellung sowie realistischen statt garantierten Renditeversprechen. Prüfen Sie den Anbieter vor jeder Einzahlung.
Eine belastbare Einordnung statt einer schnellen Zahl
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Kontakt aufnehmenMarktüberblick, Stand 2026. Keine Anlageberatung, keine Empfehlung einzelner Anbieter. Tokenisierte Anlagen sind mit hohen Risiken bis zum Totalverlust verbunden. Prüfen Sie Anbieter, Rechtsform und Kosten genau.
Quellen
- 1.Gesetz über elektronische Wertpapiere (eWpG) (Bundesministerium der Justiz)
- 2.Unternehmensdatenbank: zugelassene Anbieter prüfen (BaFin)
- 3.Finexity: Test und Erfahrungen (BTC-ECHO)