Die Denkmal-AfA gehört zu den letzten starken Steuerinstrumenten im Immobilienbereich: Sanierungskosten an einem Baudenkmal lassen sich über Jahre abschreiben, bei Vermietung sogar zu 100 %. Der Vorteil besteht. Er ist aber als Baustein einzuordnen, nicht als Geschäftsmodell.
Das Prinzip
Wer ein denkmalgeschütztes Gebäude kauft und saniert, kann die Sanierungskosten erhöht abschreiben, deutlich schneller und vollständiger als bei einer normalen Immobilie. Getrennt davon läuft die reguläre Gebäude-AfA auf den Kaufpreisanteil der Altbausubstanz. Die Denkmal-AfA betrifft also gezielt den Aufwand, der das Denkmal erhält.
§ 7i: bei Vermietung
Vermieten Sie das Baudenkmal, sind über § 7i EStG 100 % der begünstigten Sanierungskosten absetzbar, verteilt auf zwölf Jahre: in den ersten acht Jahren jeweils 9 %, in den folgenden vier Jahren jeweils 7 %. Das senkt über die Laufzeit die Steuerlast erheblich, besonders bei hohem persönlichem Steuersatz.
§ 10f: bei Eigennutzung
Wohnen Sie selbst im Denkmal, greift § 10f EStG: Hier lassen sich 90 % der Sanierungskosten über zehn Jahre (je 9 %) als Sonderausgaben absetzen. Etwas weniger als bei Vermietung, aber immer noch ein erheblicher Hebel für Selbstnutzer.
| Nutzung | Paragraf | Abschreibung |
|---|---|---|
| Vermietung | § 7i EStG | 100 % über 12 Jahre (8 × 9 %, 4 × 7 %) |
| Eigennutzung | § 10f EStG | 90 % über 10 Jahre (10 × 9 %) |
Die Voraussetzungen
- Bescheinigung der Denkmalbehörde. Ohne die Bescheinigung nach § 7i Abs. 2 bzw. § 10f Abs. 1 EStG erkennt das Finanzamt keine Denkmal-AfA an.
- Abstimmung vor Baubeginn. Die Maßnahmen müssen mit der Denkmalbehörde abgestimmt sein, bevor gebaut wird.
- Nach dem Kauf durchgeführt. Nur Sanierungen, die nach dem Erwerb erfolgen, sind begünstigt. Bereits abgeschlossene Maßnahmen nicht.
- Erhaltung oder sinnvolle Nutzung. Die Maßnahmen müssen dem Erhalt des Denkmals oder seiner sinnvollen Nutzung dienen.
Die Risiken
Denkmalobjekte werden gern mit dem Steuervorteil verkauft und dabei gelegentlich überteuert. Prüfen Sie deshalb wie bei jeder Immobilie zuerst den realistischen Wert, dann die Sanierungsplanung (Kosten, Fristen, Qualität) und die Vermietbarkeit der Lage.
Der Steuervorteil ist kein Geschäftsmodell
Eine Abschreibung ist nur so viel wert wie Ihr persönlicher Steuersatz, und sie rettet keine schlechte Immobilie. Ein Denkmal-Investment muss sich auch ohne die AfA rechnen. Tut es das, ist die Denkmal-AfA ein starker Zusatzhebel; tut es das nicht, ist sie ein Verkaufsargument.
Häufige Fragen
Wird der Kaufpreis der Immobilie auch abgeschrieben?
Getrennt: Die Denkmal-AfA (§ 7i/§ 10f) betrifft die Sanierungskosten. Auf den Kaufpreisanteil der Altbausubstanz läuft zusätzlich die normale Gebäude-AfA. Der Grundstücksanteil ist nicht abschreibbar.
Was passiert ohne Denkmalbescheinigung?
Dann gibt es keine erhöhte Abschreibung. Die Bescheinigung der Denkmalbehörde ist zwingende Voraussetzung, und die Maßnahmen müssen vorher abgestimmt sein.
Für wen lohnt sich das besonders?
Vor allem für Anleger mit hohem persönlichem Steuersatz und langem Horizont, sofern Objekt, Lage und Sanierung unabhängig vom Steuervorteil überzeugen.
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Kontakt aufnehmenDieser Beitrag ist eine allgemeine, redaktionelle Einordnung und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Maßgeblich sind der Einzelfall sowie die geltenden Vorschriften (§ 7i, § 10f EStG); Gestaltung stets mit steuerlichem Rat prüfen.
Quellen
- 1.§ 7i EStG: Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen (Bundesministerium der Justiz)
- 2.§ 10f EStG: Steuerbegünstigung für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale (Bundesministerium der Justiz)
- 3.Denkmal-AfA bei Eigennutzung und Vermietung (Heid Immobilienbewertung)
- 4.§ 7i vs. § 7h vs. § 10f EStG: welche Denkmal-AfA passt? (Deutsche Denkmalimmobilien)