Ob Verkauf, Erbschaft oder Scheidung: Am Anfang steht die Frage nach dem Wert, davor aber eine andere: Wofür brauchen Sie die Zahl? Denn eine Preiseinschätzung für den Verkauf und ein Verkehrswertgutachten für Finanzamt oder Gericht sind zwei verschiedene Dinge. Das teurere davon brauchen Sie seltener, als oft behauptet wird.
Wert ist nicht gleich Preis
Bevor Sie irgendeine Zahl ermitteln, klären Sie den Begriff. Wenn das Gesetz vom Wert einer Immobilie spricht, meint es den Verkehrswert (Marktwert). § 194 BauGB definiert ihn als den Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Diese beiden Einschränkungen sind der Kern und werden ständig übersehen. Der Verkehrswert ist ein zu einem Stichtag geschätzter Wert, kein tatsächlich gezahlter Preis. Ein konkret erzielter Kaufpreis kann darüber oder darunter liegen: bei einem Notverkauf, einem Verkauf unter Verwandten oder einem Liebhaberpreis. Genau solche ungewöhnlichen und persönlichen Umstände blendet der Verkehrswert per Definition aus. Ihn mit „dem Marktpreis“ gleichzusetzen, ist deshalb fachlich falsch.
Und eine Abgrenzung, die oft untergeht: Der Verkehrswert nach § 194 BauGB ist der rechtliche Maßstab für förmliche Wertermittlungen: für Gutachterausschüsse, Verkehrswertgutachten, Finanzamt und Gericht. Eine Preiseinschätzung durch einen Makler ist damit nicht gleichzusetzen: Sie ist an die ImmoWertV nicht gebunden und schätzt den für den Verkauf erzielbaren Marktpreis. In der Praxis nähern sich beide oft an. Rechtlich sind es zwei verschiedene Dinge.
Und der Angebotspreis aus einem Inserat ist zunächst nur eine Forderung, weder Verkehrswert noch erzielter Preis. Wer diese drei Größen verwechselt, verschätzt sich systematisch. Aus vielen Angeboten zusammen wird, richtig ausgewertet, allerdings einer der stärksten Marktindikatoren. Dazu weiter unten.
Die drei Verfahren der ImmoWertV
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) kennt drei anerkannte Verfahren. Welches greift, hängt vom Objekt ab:
- Vergleichswertverfahren. Der Wert wird aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte in vergleichbarer Lage abgeleitet. Standard für Eigentumswohnungen und selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser.
- Ertragswertverfahren. Maßgeblich ist der dauerhaft erzielbare Ertrag. Angewandt bei vermieteten Mehrfamilien- und Gewerbeobjekten, bei denen die Rendite den Preis bestimmt.
- Sachwertverfahren. Grundstück und Bausubstanz werden getrennt bewertet. Es kommt zum Zug, wenn sich weder genügend Vergleichspreise noch ein sinnvoller Ertrag finden, etwa bei Spezialimmobilien.
Für die meisten privaten Eigentümer ist der Anker also der Vergleichswert. Und dessen wichtigste Grundlage ist öffentlich und kostenlos.
Die belastbare Datenbasis: kostenlos
Den Bodenrichtwert, den durchschnittlichen Grundstückswert pro Quadratmeter für eine Lage, ermitteln die amtlichen Gutachterausschüsse aus echten, notariell beurkundeten Kaufverträgen. Er wird zu festen Stichtagen fortgeschrieben und ist über das länderübergreifende Portal BORIS-D kostenlos abrufbar. Das ist die belastbarste öffentliche Datenbasis, die es gibt.
Das Prinzip dahinter ist einfach: Bodenrichtwert multipliziert mit der Grundstücksfläche ergibt den Bodenwert; hinzu kommt der Wert des Gebäudes. Für bebaute Grundstücke lässt die ImmoWertV genau diese Ableitung über Vergleichsfaktoren ausdrücklich zu. Damit haben Sie, ohne einen Euro auszugeben, einen fundierten Ausgangspunkt, den kein Online-Rechner ersetzt.
Angebotsdaten richtig lesen: der unterschätzte Indikator
Ein einzelner Angebotspreis ist nur eine Forderung, und ein simpler Durchschnitt aus Angeboten sagt für sich genommen wenig. Trotzdem sind Angebotsdaten die vielleicht stärkste öffentlich verfügbare Quelle über den Markt: aktuell, breit und ohne den Zeitverzug der notariellen Kaufpreise. Dazu muss man sie lesen können. Das verlangt ein statistisches Verständnis, das nicht jeder Anbieter mitbringt.
Aussagekraft bekommt ein Angebot erst im Zusammenhang. Drei Dimensionen machen aus Rohdaten einen belastbaren Indikator:
- Preisänderungen innerhalb eines Angebots. Wird der geforderte Preis während der Vermarktung gesenkt, wie oft und wie stark? Häufige, deutliche Senkungen zeigen, dass die Forderungen über der Zahlungsbereitschaft liegen.
- Verweildauer am Markt. Wie lange steht ein Objekt im Angebot? Kurze Vermarktungsdauern bei stabilen Preisen sprechen für einen Nachfrageüberhang, lange Standzeiten für das Gegenteil.
- Tendenz der angebotenen Menge. Wächst oder schrumpft das Angebot in einer Lage? Ein sinkendes Angebot bei zugleich kurzer Vermarktungsdauer deutet darauf hin, dass die Nachfrage das Angebot übersteigt.
Zusammengeführt beschreiben diese Größen den Wettbewerb, in dem sich ein Objekt bewegt. Das ist der erste Schritt jeder realistischen Einschätzung: In welchem Marktumfeld verkaufe oder kaufe ich, und in welche Richtung bewegt es sich? Wer diese Dynamik auswertet und die Qualität der Daten prüft, hat einen guten Indikator.
Die Grenze des Indikators
Angebotsdaten beschreiben den Markt, nicht den einzelnen Abschluss. Was am Ende tatsächlich gezahlt wird, ist eine individuelle Entscheidung, geprägt von Finanzierung, Dringlichkeit, Verhandlungsgeschick und persönlichen Motiven. Der Indikator sagt Ihnen, in welchem Wettbewerb Sie stehen; den Abschluss macht der Einzelfall.
Wann Sie ein Gutachten brauchen
Hier liegt der teuerste Denkfehler. Viele bestellen ein förmliches Verkehrswertgutachten, um zu verkaufen, und zahlen für ein Dokument, das der Markt gar nicht verlangt. Ein Gutachten ist dort gefragt, wo eine Behörde, ein Gericht oder eine Gegenpartei eine objektive, überprüfbare Grundlage braucht. Nicht beim freien Verkauf.
| Anlass | Förmliches Gutachten? | Warum |
|---|---|---|
| Normaler Verkauf | nein | Es zählt der am Markt erzielbare Preis, nicht ein behördenfestes Dokument |
| Erbschaft / Schenkung (Finanzamt) | wenn Sie einen niedrigeren Wert nachweisen wollen | Öffnungsklausel § 198 BewG: das Finanzamt prüft das Gutachten |
| Scheidung / Zugewinn | in der Regel ja | objektive Grundlage für den Zugewinnausgleich |
| Erbauseinandersetzung (Streit) | ja | oft die einzige objektive Grundlage für die Aufteilung |
| Gericht / Zwangsversteigerung | ja, gerichtsfest | Gerichte erkennen nur öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige an |
Der Sonderfall Finanzamt lohnt eine genauere Betrachtung: Bei Erbschaft oder Schenkung setzt das Finanzamt den Wert zunächst schematisch an, häufig zu hoch. § 198 BewG erlaubt Ihnen, über ein qualifiziertes Gutachten einen niedrigeren Wert nachzuweisen und so die Steuer zu senken. Das Gutachten ist dabei nicht automatisch bindend: Das Finanzamt bewertet es und weist es bei methodischen Mängeln zurück. Qualität ist hier also Voraussetzung.
Die Faustregel
Zum Verkaufen genügt eine belastbare Marktpreis-Einschätzung. Für Finanzamt, Gericht oder Streit brauchen Sie ein Gutachten, und zwar von der richtigen Person. Wer beides verwechselt, zahlt entweder zu viel oder steht mit einem wertlosen Papier da.
Woran Sie ein taugliches Gutachten erkennen
Wenn es rechtlich zählt, entscheidet die Qualifikation des Erstellers. Für gerichtsfeste Zwecke sind öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige gesetzt. Für den Nachweis gegenüber dem Finanzamt werden zusätzlich Gutachten der Gutachterausschüsse sowie von Sachverständigen anerkannt, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziert sind.
Achten Sie außerdem auf die Methode: ein Verfahren nach ImmoWertV, offengelegte Vergleichsdaten und eine nachvollziehbare Herleitung. Daran scheitern schwache Gutachten, und das prüfen Finanzamt und Gericht.
Häufige Fragen
Brauche ich zum Verkaufen ein Verkehrswertgutachten?
In aller Regel nein. Für den Verkauf zählt der am Markt erzielbare Preis. Eine fundierte Marktpreis-Einschätzung auf Basis von Vergleichsdaten und des Bodenrichtwerts genügt; ein gerichtsfestes Gutachten ist dafür überdimensioniert.
Wer darf ein gerichtsfestes Gutachten erstellen?
Für Gerichte sind öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige maßgeblich. Ihre Gutachten gelten als gerichtsfest; andere Einschätzungen werden im Verfahren häufig nicht anerkannt.
Kann ich mit einem Gutachten Erbschaftsteuer senken?
Ja, das ist der Zweck der Öffnungsklausel in § 198 BewG. Weichen Sie mit einem qualifizierten Gutachten vom schematisch ermittelten Wert nach unten ab, kann sich die Steuerlast verringern. Das Finanzamt prüft das Gutachten und lehnt es bei Mängeln ab.
Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?
Kostenlos über das Portal BORIS-D beziehungsweise die Bodenrichtwert-Portale der Länder. Die Werte stammen von den amtlichen Gutachterausschüssen und beruhen auf echten Kaufverträgen.
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Kontakt aufnehmenDieser Beitrag ist eine allgemeine, redaktionelle Orientierung und ersetzt keine individuelle Wertermittlung, Steuer- oder Rechtsberatung. Maßgeblich sind stets der Einzelfall und die genannten Rechtsgrundlagen.
Quellen
- 1.§ 194 BauGB: Verkehrswert (Marktwert) (Bundesministerium der Justiz)
- 2.Verkehrswertgutachten für Immobilien: Ablauf und Verfahren (ImmoScout24)
- 3.Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland (BORIS-D) (Arbeitsgemeinschaft der Gutachterausschüsse)
- 4.§ 198 BewG: Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts (dejure.org)
- 5.Nachweis eines niedrigeren Grundbesitzwertes nach § 198 BewG: Anforderungen an Gutachter und Gutachten (IWW Institut)
- 6.Wann wird ein Verkehrswertgutachten benötigt? (Vogel Sachverständige)