Zwei Themen bewegen Eigentümer und Vermieter 2026 gleichzeitig: die neue Grundsteuer, deren Höhe jetzt stark von der eigenen Kommune abhängt, und ein Mietrecht in Bewegung. Was bereits gilt und was noch Entwurf ist, lässt sich klar trennen, wenn man weiß, wo man hinschaut.
Grundsteuer: was jetzt gilt
Die Grundsteuerreform ist formal abgeschlossen: Seit dem 1. Januar 2025 wird flächendeckend nach dem neuen Modell gerechnet, 2026 kommt keine weitere Reform hinzu. In den meisten Bundesländern gilt die Formel Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Bewertung und Messzahl sind bundesweit geregelt. Die tatsächliche Belastung entscheidet sich aber an einer Stelle: dem Hebesatz Ihrer Kommune.
Und der variiert enorm. Bei der Grundsteuer B reicht die Spanne 2026 von moderaten Werten bis zu Spitzen wie 975 % in Hamburg; andere Städte liegen deutlich darunter. Zwei baugleiche Häuser können je nach Gemeinde spürbar unterschiedlich belastet sein.
Grundsteuerwert ist nicht Verkehrswert
Der für die Steuer ermittelte Grundsteuerwert ist ein eigener, steuerlicher Wert, nicht der Marktwert. Verwechseln Sie ihn nicht mit dem Verkehrswert Ihrer Immobilie; für Verkauf oder Beleihung zählt allein der Marktwert.
Umlage auf Mieter
Für Vermieter wichtig: Die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten und kann über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden, vorausgesetzt, der Mietvertrag sieht die Umlage der Betriebskosten vor. Steigt der Hebesatz, steigen also mittelbar die Nebenkosten der Mieter.
Mietpreisbremse bis 2029
Die Mietpreisbremse wurde bis Ende 2029 verlängert. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Neu- und Wiedervermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten unter anderem für Neubau und umfassend modernisierte Wohnungen.
Kappungsgrenze & Indexmiete
Bei bestehenden Mietverhältnissen begrenzt die Kappungsgrenze die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: grundsätzlich höchstens 20 % in drei Jahren, in angespannten Märkten nur 15 %.
Bei der Indexmiete (§ 557b BGB) ist die Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts gekoppelt. Geplant ist, dass in angespannten Märkten Indexsteigerungen oberhalb von 3 % pro Jahr nur noch zur Hälfte berücksichtigt werden dürfen. Wichtig: Diese Deckelung war 2026 noch ein Gesetzentwurf im parlamentarischen Verfahren: noch nicht geltendes Recht.
Häufige Fragen
Warum ist meine Grundsteuer anders als beim Nachbarort?
Weil der kommunale Hebesatz den Ausschlag gibt. Bewertung und Messzahl sind bundesweit geregelt, aber jede Gemeinde legt ihren Hebesatz selbst fest. Die Spannen sind 2026 erheblich.
Kann ich die Grundsteuer auf die Mieter umlegen?
Ja, als Teil der umlagefähigen Betriebskosten, sofern der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Sie erscheint dann in der Nebenkostenabrechnung.
Gilt der neue Indexmiete-Deckel schon?
Nein. Die geplante Regelung (Steigerungen über 3 % nur zur Hälfte) war 2026 noch ein Entwurf im Gesetzgebungsverfahren. Bis zur Verkündung gilt die bisherige Indexmiete-Regel.
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Kontakt aufnehmenDieser Beitrag ist eine allgemeine, redaktionelle Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Rechtsstand 2026: Grundsteuer nach neuem Modell seit 1.1.2025, Mietpreisbremse bis Ende 2029 verlängert; der Indexmiete-Deckel ist Entwurf. Hebesätze und Details je nach Kommune prüfen.
Quellen
- 1.Mietpreisbremse bis 2029 verlängert (Deutscher Bundestag)
- 2.Mietpreisbremse und Kappungsgrenze: Daten und Karten (BBSR)
- 3.Grundsteuer Hebesatz 2026: Berechnung & Höhe (Wohnglück)
- 4.Mietrechtsreform 2026: Indexmiete-Deckelung (Deubner Recht)