Wer eine vermietete Eigentumswohnung verkauft, spricht Kapitalanleger an, keine Selbstnutzer. Diese rechnen anders: Sie sehen Mietertrag, Instandhaltungslast und Verwaltungsaufwand, nicht Wohnqualität.
Was den Preis bestimmt
Für den Anleger ist die Jahresnettomiete im Verhältnis zum Kaufpreis der zentrale Wert. Daneben spielen die Bonität und Dauer des Mietverhältnisses, die Höhe des Hausgeldes und der nicht umlagefähige Anteil daran sowie der absehbare Instandhaltungsbedarf eine Rolle.
Eine langfristig und deutlich unter Marktniveau vermietete Wohnung erzielt einen geringeren Preis als dieselbe Wohnung mit marktüblicher Miete: der Ertrag ist niedriger und die Anpassungsmöglichkeiten sind begrenzt.
Kauf bricht nicht Miete
Nach § 566 BGB tritt der Käufer beim Verkauf einer vermieteten Wohnung automatisch als neuer Vermieter in den bestehenden Mietvertrag ein, zu unveränderten Bedingungen. Der Verkauf allein ist kein Kündigungsgrund.
Was der Käufer sehen will
Neben den Objektunterlagen die Ertragsseite: Mietvertrag, Zahlungshistorie, Kaution, letzte Betriebskostenabrechnung, Hausgeldabrechnung mit Trennung in umlagefähige und nicht umlagefähige Bestandteile.
Besichtigungen im bewohnten Objekt
Der Mieter muss Besichtigungen nicht beliebig dulden. In der Praxis funktioniert es über Absprache und mit Vorlauf, häufig gebündelt an wenigen Terminen. Wer den Mieter frühzeitig einbezieht, spart sich Konflikte, die den Verkauf verzögern.
Bei Objekten in der eigenen Verwaltung besteht dieser Kontakt bereits, das ist der praktische Unterschied zu einem externen Verkauf.
Diskretion
Nicht jeder Verkauf soll öffentlich sein. Bei vermieteten Einheiten und bei Erbfällen ist eine Vermarktung ohne Anzeige oft der ruhigere Weg, über den vorhandenen Interessentenkreis statt über die Portale.
Beim vermieteten Objekt verkauft man einen Zahlungsstrom, nicht eine Wohnung. Wer die Ertragsseite belegen kann, verkauft schneller und zu einem besseren Preis.
Eine belastbare Einordnung statt einer schnellen Zahl
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Kontakt aufnehmenDieser Beitrag ist eine allgemeine, redaktionelle Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.
Quellen
- 1.§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete (gesetze-im-internet.de)