Die Jahresabrechnung ist die wichtigste Zahlenauskunft, die eine Eigentümergemeinschaft bekommt. Sie zeigt, was tatsächlich geflossen ist, wie sich die Rücklage entwickelt hat und ob der Wirtschaftsplan getragen hat. Wer sie liest, erkennt Instandhaltungsbedarf oft ein Jahr früher als der Rest der Gemeinschaft.
Zuerst: Einnahmen gegen Ausgaben
Die Gesamtabrechnung stellt sämtliche Zahlungsvorgänge des Wirtschaftsjahres dar. Sie beruht auf tatsächlichen Zahlungen und nicht auf offenen Rechnungen. Ein Vergleich mit dem Wirtschaftsplan zeigt sofort, welche Positionen aus dem Rahmen gelaufen sind.
Größere Abweichungen sind nicht automatisch ein Problem. Ein Wasserrohrbruch, eine vorgezogene Maßnahme oder eine Nachzahlung an den Versorger erklären viel. Die Frage ist, ob die Abweichung erklärt wird.
Die Rücklage: Stand, Zuführung, Entnahme
Die Entwicklung der Erhaltungsrücklage gehört in jede Abrechnung: Anfangsbestand, Zuführungen, Entnahmen, Endbestand. Wer nur den Endbestand liest, übersieht, ob die Rücklage in diesem Jahr aufgebraucht oder aufgebaut wurde.
Relevant für einen Verkauf
Für Eigentümer, die einen Verkauf erwägen, ist das die relevanteste Zahl der ganzen Abrechnung. Ein Käufer wird sie sehen und daraus schließen, welche Sonderumlagen ihm bevorstehen könnten.
Verteilerschlüssel
Jede Kostenposition folgt einem Schlüssel: Miteigentumsanteile, Wohnfläche, Einheiten, Verbrauch. Der Schlüssel muss zur Teilungserklärung oder zu einem wirksamen Beschluss passen. Abweichungen fallen meist nur auf, wenn jemand nachrechnet.
Heiz- und Wasserkosten
Die Werte des Messdienstleisters werden in die Abrechnung übernommen. Prüfenswert ist, ob der abgerechnete Zeitraum zum Wirtschaftsjahr passt und ob die Verteilung zwischen Grund- und Verbrauchskosten der bisherigen Handhabung entspricht.
Die eigene Einzelabrechnung
Aus der Gesamtabrechnung folgt die Einzelabrechnung. Sie weist die eigene Beteiligung, die geleisteten Vorschüsse und die daraus resultierende Abrechnungsspitze aus. Wer eine Nachzahlung bekommt, sollte prüfen, ob sie aus höheren Kosten oder aus zu niedrig angesetzten Vorschüssen stammt, denn das sind zwei sehr verschiedene Befunde.
Was in die Versammlung gehört
Fragen zur Abrechnung sind vor der Versammlung besser aufgehoben als in ihr. Wer eine Position nicht versteht, bekommt vom Verwalter in der Regel Belegeinsicht, schriftlich angefragt, mit konkretem Bezug auf die Position.
- Welche Position weicht am stärksten vom Wirtschaftsplan ab und warum?
- Wie hat sich die Rücklage im Jahresverlauf entwickelt?
- Stehen Maßnahmen an, die im nächsten Jahr eine Sonderumlage auslösen?
- Gibt es Zahlungsrückstände in der Gemeinschaft und in welcher Größenordnung?
Eine Abrechnung, die man versteht, ist ein Frühwarnsystem. Sie zeigt Instandhaltungsbedarf, Liquiditätslage und Beschlussdruck, bevor sie zum Thema in der Versammlung werden.
Eine belastbare Einordnung statt einer schnellen Zahl
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Kontakt aufnehmenDieser Beitrag ist eine allgemeine, redaktionelle Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.
Quellen
- 1.§ 28 WEG: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht (gesetze-im-internet.de)