Jede Eigentümergemeinschaft bildet eine Erhaltungsrücklage. Ihre Höhe wird beschlossen und nicht berechnet, daraus entstehen die meisten Konflikte. Zu niedrig angesetzt bedeutet Sonderumlagen, zu hoch angesetzt bindet Geld ohne Zweck.
Woran sich die Höhe orientiert
Maßgeblich sind Alter und Zustand des Gebäudes, die Bauteile mit absehbarem Erneuerungsbedarf und deren geschätzte Restnutzungsdauer. Ein Gebäude aus den Sechzigern mit originalen Fenstern und ungedämmter Fassade braucht eine andere Rücklage als ein Neubau mit fünfjähriger Gewährleistung.
In der Praxis hat sich bewährt, den Bedarf über einen Erhaltungsplan zu ermitteln: welche Bauteile in den nächsten fünfzehn Jahren anstehen, was sie erfahrungsgemäß kosten, was daraus je Jahr und je Miteigentumsanteil folgt.
Die typischen Posten
Die großen Positionen sind über die Jahre erstaunlich gleichförmig:
- Dach und Dachabdichtung
- Fassade, Wärmedämmung, Anstrich
- Fenster und Haustüren im Gemeinschaftseigentum
- Heizungsanlage samt Verteilung
- Trink- und Abwasserleitungen
- Aufzug, sofern vorhanden
- Balkone, Terrassen, Abdichtungen
- Außenanlagen und Wege
Was eine unterfinanzierte Rücklage anrichtet
Reicht die Rücklage nicht, wird die Maßnahme entweder aufgeschoben oder über eine Sonderumlage finanziert. Beides hat Folgen für den Wert: Aufschub verschlimmert den Schaden, die Sonderumlage trifft alle Eigentümer gleichzeitig, auch die, die gerade verkaufen wollen.
Relevant beim Verkauf
Für Kaufinteressenten ist der Rücklagenstand eine der ersten Fragen. Eine gut ausgestattete Rücklage ist ein Verkaufsargument, eine dünne ein Preisabschlag.
Was Eigentümer selbst tun können
Den Rücklagenstand kennen, die Zuführung im Wirtschaftsplan verfolgen und in der Versammlung nach dem Erhaltungsplan fragen. Wo keiner existiert, ist sein Fehlen der erste Tagesordnungspunkt, der sich lohnt.
Die Rücklage beantwortet im Kern eine Frage: ob die Gemeinschaft ihre nächsten fünfzehn Jahre bezahlen kann. Sie gehört deshalb auf jede Tagesordnung, nicht nur in die Abrechnung.
Eine belastbare Einordnung statt einer schnellen Zahl
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Quellen
- 1.§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG: Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage (gesetze-im-internet.de)