Die “Immobilienblase” und die Aussagekraft von Prognosen

Seit vielen Jahren wird davon gesprochen, dass der Immobilienmarkt eine Preisblase entwickelt hätte. Um zu dieser Feststellung zu gelangen, werden Vergleichsdaten der Vergangenheit mit denen der Gegenwart verglichen. Das Problem an dieser Methode ist, dass niemand weiß ob diese Vergleichsdaten in der Zukunft noch eine Aussagekraft besitzen. So kann man zum Beispiel einfach feststellen, dass sich das Verhältnis von Miet- und Kaufpreisen verändert. Daran erkennen zu wollen, dass Immobilien “zu teuer” sind, ist aber zu kurz gesprungen. Denn hierfür müssen auch die Finanzierungsbedingungen und andere Anlagemöglichkeiten berücksichtigt werden.

Die wesentlichen Faktoren sind andere. Ob eine Kapitalanlage interessant ist ergibt sich in erster Linie aus dem insgesamt vorhandenen Angebot. Wenn Immobilien „teuer“ sind aber zum Beispiel. Aktien „sehr teuer“, bleiben Immobilien eine gute Wahl.

Einen großen Einfluss haben die Finanzierungsbedingungen. Solange die Finanzierungszinsen niedriger als die Mietrendite sind entsteht eine Hebelwirkung, der sogenannte „Leverage-Effekt“. Dieser lässt sich vor allem mit Immobilien erzielen. Niedrige Zinsen lassen zwar die Kaufpreise steigen aber zeitgleich auch die Mietrendite.

Generell leiden Prognosen an dem Umstand, dass sich die Zukunft nicht vorhersagen lässt.

Unter Rahmenbedingungen wie den heutigen, kann man über Prognosen sogar sagen, dass sie eher ein Kontraindikator darstellen. Denn sicher ist, dass sich die grundlegenden Annahmen von Prognosen im Laufe der Zeit verändern und noch nie war das so absehbar wie heute. Als wesentliche Treiber dieses Umstandes können die Anleihenkäufe der EZB und die dahinter verborgenen Ursachen wirtschaftlicher Veränderungen, wie zum Beispiel die fortschreitende Digitalisierung, betrachtet werden.

Ein weiterer in Finanzkreisen hinreichend bekannter Grund für das Scheitern von Prognosen ist, der sogenannte “schwarze Schwan”. Mit diesem geflügelten Wort wird der Umstand beschrieben, dass sich große Veränderungen regelmäßig aus den nicht vorhersehbaren Ereignissen ergeben und eben nicht aus den grundlegenden Annahmen von Prognosen.

Die EigentümerInnen von Immobilien können Risiken der Zukunft nicht sinnvoll einordnen. Je nach der persönlichen Neigung, ist das Finanzierungskonzept für das Rendite-/Risikoprofil zu wählen. Der Marktpreis kann über unterschiedliche Angebote im Internet laufend beobachtet werden.