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Pflegeheime: Erfolgsfaktoren und Marktbetrachtung

Pflegeheime IV

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Geht es nach den Emittenten von Pflegeheimfonds gibt es nur eine Richtung: nach oben. Dies sei dem demografischen Trend geschuldet und damit klar prognostizierbar. Ohne Frage sind Investitionen in die Pflegebranche sinnvoll und dringend notwendig. Ob das Gewicht dieses demografischen Trends ausreicht, um alle aktuellen Probleme in der Beschreibung des Investitionsgegenstandes wegzulassen, kann jedoch bezweifelt werden.

Betreiber von Pflegeheimen brauchen einen sehr hohen Professionalisierungsgrad und viele passende Rahmenbedingungen, um ein Haus im schmalen Korridor zwischen den Einnahmen aus der gesetzlich vorgeschriebenen Pflegeleistung und den daraus resultierenden hohen Kosten erfolgreich zu bewegen. Einfache Beispiele sind die Situation vor Ort, ob eine Unteroder Überversorgung vorliegt, ob die Größe des Objektes ausreicht um die geforderte Personalstruktur zu tragen, die Einzelzimmerquote (Doppelzimmer sind nur noch schwer vermittelbar und teilweise nicht einmal mehr erlaubt), eine gute Auslastung und, ganz wesentlich, eine Pacht die durch die tatsächlichen Bewohner gedeckt wird. Die gravierenden Probleme auf dem Arbeitsmarkt stellen darüber hinaus für viele Betreiber einen guten Grund für die Aufgabe des Geschäftsmodells dar.

So fehlen nach dem RWI Pflegeheimreport 2013 bereits heute 30.000 Fachkräfte in der ambulanten und stationären Pflege. Ein Ausweichen auf Arbeitnehmerüberlassungen oder auf die Vermittlung oder eigene Aus- und Weiterbildung von Fachkräften aus dem Ausland geht mit den entsprechenden Mehrkosten einher.

An dieser Stelle muss die Frage gestellt werden, ob die in unterschiedlichen Beteiligungsvehikeln angebotenen Häuser unter- oder überdurchschnittlich von diesen Problemen betroffen sind. Dafür, dass die Häuser der Fonds besser gestellt sind, spricht ein professioneller Auswahlprozess, dagegen spricht der Platzierungsdruck der Branche. Die Zahlen, die dieser Analyse zu Grunde liegen, sind Momentaufnahmen. Wertmindernde oder sogar eine Insolvenz herbeiführende Auswirkungen entstehen, in Abhängigkeit zur Liquiditätslage, nach ganz individuellen Zeiträumen. Anhand der veröffentlichten MDK-Berichte wurde auch die Auslastung der Häuser der Stichprobe geprüft. Diese Momentaufnahme ergab ein erschreckendes Bild, 80 Prozent der Häuser hatten eine Auslastung von unter 95 Prozent, was die Praxisnähe der Kalkulationsgrundlage infrage stellt und gegebenenfalls dazu führt, dass Defizite bei den Mieteinnahmen anderswo ausgeglichen werden müssen. Bei circa 40 Prozent der Häuser war eine Auslastung von unter 90 Prozent anzutreffen, was das Insolvenzrisiko der Betreiber erhöht. In diesem Zusammenhang ist zu erwähnen, dass die veröffentlichten Zahlen zur Auslastung häufig nicht vergleichbar sind. Die Pflegestatistik weist geringere durchschnittliche Auslastungen aus, als für einen kostendeckenden Betrieb notwendig sind. Dieser Umstand ist der Berechnung auf Grundlage vorhandener Pflegestufen geschuldet.

Bewohner ohne Pflegestufe sind dort nicht erfasst. Bei der durchgeführten Stichprobe wurde die, auf dem aktuellen MDK-Bericht geführte Anzahl der Bewohner herangezogen und mit der aktuellen Darstellung des Hauses bezüglich der Bettenanzahl verglichen. Diese Beobachtungen sind nicht repräsentativ aber die starke Ausprägung der negativen Merkmale in der Stichprobe spricht eher für einen systemischen Zusammenhang, als für einen positiven Einfluss, der in Publikumsfonds angebotenen Investor/-Betreibermodelle.