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Nachfrage nach Ferienwohnungen in Deutschland bestätigt

Lebensqualität und Altersvorsorge im Niedrigzinsumfeld

Eckernförder Hafenspitze: vom Start weg gut gebucht und fast ausverkauft.

Ferienwohnungen erfahren eine ungebrochen hohe Nachfrage. Als langjähriger Trend bestätigt sich die Vermietungsabsicht der Käufer und die Relevanz als Baustein der Altersvorsorge. Neben der selbst genutzten oder vermieteten Wohnimmobilie, besticht der Kauf von Ferienwohnungen mit besonderen Reizen. Als begehrtestes innerdeutsches Reiseziel sticht „Liebling Ostsee“ hervor.

Exkurs: Immobilieninvestments haben in den vergangenen Jahren aufgrund der schwierigen Rahmenbedingungen auf den Finanzmärkten stetig an Bedeutung gewonnen. Was für den einen als ‚heißer Markt‘ gilt, ist für den anderen die beste Möglichkeit, sein Geld in Sachwerten zu parken oder mit geringer Verzinsung zu beleihen, um so doch noch eine Eigenkapitalrendite zu erwirtschaften oder durch die Tilgung Anlagevermögen zu schaffen. Gemeint sind hier vor allem die umkämpften Investitionen im Wohnraum der deutschen A-Lagen. Projektentwicklungsmöglichkeiten und Kaufpreise für Investoren und Eigennutzer haben hier ihren Preis. Kaufpreisfaktoren von mehr als dem 24-fachen, die vor einigen Jahren noch als unvernünftig galten, werden heute regelmäßig gern bezahlt. Denn ‚Lage‘ kennt bei Immobilieninvestments keine Alternative. Was eine gute Lage ist, liegt aber im Auge des Betrachters und vor allem an der Vermarktungsperspektive des Wohnraums. Ferienimmobilien bieten hier Chancen jenseits der Ballungsgebiete und haben für Privatinvestoren einen nicht unerheblichen zusätzlichen Wert: Die Steigerung der Lebensqualität.

“Liebling Ostsee”, aktuelle Daten

Das beliebteste Reiseziel der Deutschen ist Deutschland und das mit weitem Abstand. Gut 30% der Reisenden verbringen ihren Urlaub in der Heimat. Als innerdeutsches Reiseziel obsiegt die Ostsee-Küste mit 8,5 % aller Urlauber und lässt damit sogar Bayern mit einigen Punkten hinter sich. Mecklenburg-Vorpommern mit Küste und Seenplatte verzeichnet hier die stärksten Zuwächse, aber auch Küstenstädte in Schleswig-Holstein punkten mit solidem Besucherwachstum. Allen voran hat Eckernförde 2015 ein Übernachtungsplus von 17% (Zuwachs über Meldesystem “OstseeCard”) erzielt. Die Attraktivität von Städten ab 20tsd Einwohnern an der Küste liegt auf der Hand. Neben den saisonalen Freuden am Wasser und Strand liegen hier eine ganzjährig verfügbare Infrastruktur und kulturelle Angebote vor. Der Feriengast oder Immobilienbesitzer kann in diesen Städten neben dem Haupturlaub auch seinen Zweit-, und Dritturlaub oder das Wochenende verbringen, ohne auf Komfort und Unterhaltung verzichten zu müssen. Urlaubssplitting liegt im Trend und wird für viele Reisende immer attraktiver. Eigentümer von Ferienimmobilien erwirtschaften ihren Deckungsbeitrag häufig in der Hauptsaison mit Feriengästen und nutzen ihre Immobilie selbst flexibel.

Aus diesem Grund fokussieren wir uns aktuell auf die Städte Eckernförde, Wismar und Stralsund. Neben einer aktuell schon guten Auslastung, liegen sie in den Einzugsgebieten Hamburg und Berlin und die städtische Infrastruktur stellt ideale Rahmenbedingungen für weiteres Wachstum dar.

Finanzierung, Steuern und Risiken

Ferienimmobilien werden überwiegend zur Eigennutzung bei gleichzeitiger Vermietung an Urlaubsgäste genutzt. Aus dieser Art der Nutzung ergibt sich, dass man einen Teil der Kosten als Eigentümer auch selbst tragen sollte, um das Finanzierungsrisiko zu begrenzen. Gute Projekte und engagierte Vermieter erwirtschaften neben der Deckung ihrer Annuität auch nicht selten einen Gewinn.

Wer zur Mehrwertsteuer optiert oder ganz und gar gewerblich anbietet, sollte steuerlich gut beraten sein. Die Eigennutzung kann hier schnell die Gewinnerzielungsabsicht unterlaufen. Hierüber ist dann ein Nachweis zu erbringen. Vermieter müssen, über 30-Jahre kalkuliert, ein Szenario, das einen Gewinn enthält, darstellen können. Generell sind die Verluste bei dieser Nutzungsart dann auch zwischen ‚Gewerbe‘ und ‚Privatnutzung‘ entsprechend zu verteilen.

Bei den aktuellen Finanzierungskonditionen kann ein vernünftiges Objekt schon bei einer Vermietung von ca. 20 Wochen im Jahr die Annuität gut decken. Dieser realistische Anspruch an die Auslastung erlaubt eine umfangreiche Eigennutzung. Das besonders niedrige Zinsniveau birgt aber auch das Risiko, dass nach Ablauf der Zinsbindung eine vielfach höhere Belastung eintritt. Daher sollten Käufer auch bei guter Bonität darauf achten, umfangreich zu tilgen oder sich feste Konditionen für die Anschlußfinanzierung zu sichern. Wer hier vernünftig kalkuliert und investiert, schafft sich einen doppelt rentablen Baustein für die Altersvorsorge. Wer es etwas ambitionierter angehen möchte, kann das Risiko z. B. in Form von Clubdeals auf unterschiedliche Konzepte und Standorte verteilen – vorausgesetzt er findet die geeigneten Mitstreiter. Für semi-professionelle und institutionelle Investoren finden wir Partner für die Projektentwicklung, sowie geeignete Pakete und Betreiber.
Wir stellen Ihnen hierzu gern einige Szenarien vor.