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Die Immobilienblase

Haben wir eine Immobilienblase?

Immobilienblase erklärt im kleinen einmaleins der Kapitalanlage

Spekulationsblasen nennte man „aufgeblasene“ Märkte. Aufgeblasen deswegen, weil die Wertsteigerung bzw. der Marktwert nicht mehr angemessen erscheinen. Was angemessen ist, soll sich im Fall einer Blase nicht durch Angebot und Nachfrage ergeben dürfen. Zusammenhänge wie zum Beispiel Kaufpreise und Mieten bei Immobilien oder eine Unternehmensbewertung bei Unternehmensanteilen haben bei der Beurteilung Vorrang um die Risiken eines starken Preisverfalls rechtzeitig erkennen zu können. Man versucht den „inneren Wert“ durch eine systematische Berechnung aber auch durch Schätzung und der Erfahrungen der Vergangenheit zu erkennen.

„Hamburg in der Immobilienblase“ titelte das Hamburger Abendblatt vom Wochenende, auf der Internetseite sogar: „Wann platzt die Immobilienblase in Hamburg?“. Ein Experte gab sogar den Rat mit dem Wohnungskauf zu warten. Noch im September hieß an gleicher Stelle: „Immobilienpreise in Hamburg steigen bis 2030 um 50 Prozent“. Was hat sich nun in der Zwischenzeit getan? Aufgrund der Artikel kann man nicht viel dazu sagen, denn die zu Grunde liegenden Annahmen haben sich nicht wesentlich verändert. Vermutlich kann eine Pressemitteilung oder eine „Studie“ (als Anhang einer Pressemitteilung) so eine Überschrift auslösen. Das finden wir sehr fahrlässig, denn der Artikel erwähnt zwar, dass es auch andere Meinungen gibt, nennt sie aber nicht. Die Leserschaft kann die Fakten nicht abwägen und sich so keine eigene Meinung bilden. Wenn eine Zeitung dann auch noch schreibt „Wohneigentum kostet in Hamburg wesentlich mehr, als es wert ist“, muss man sich fragen warum eine Zeitung das Eigentum ihrer Leser so pauschal schlecht redet. Die Überschrift auf der Titelseite hat ja auch „im richtigen Leben“ Konsequenzen.

Wir wollen da mal die Luft rausnehmen. Kontrolliert Luft abzulassen war auch der Rat eines Experten im Artikel. Der Bundesfinanzminister solle die Konditionen für die Vergabe von Hypothekendarlehen verschärfen, zur „Dämpfung“ der Nachfrage nach Häusern und Wohnungen. Das klingt sehr vernünftig, ist aber längst geschehen.

Die Wohnimmobilienkredit-Richtlinie der EU soll sicherstellen, dass Eigentümer ihre Kredite noch zu Lebzeiten bezahlen können. Deutschland ist in der Auslegung gewohnt wenig zimperlich, so dass es Personen über 60 Jahren schwer möglich ist einen entsprechenden Kredit zu erhalten. In den jüngsten Tagen wurden sogar die Rufe lauter es mit diesen Richtlinien nicht zu übertreiben und es mehr Menschen zu ermöglichen in den eigenen vier Wänden zu wohnen. Aus der Praxis kennen wir das Problem der wackeligen Finanzierungen ohnehin nicht. Gerade bei den niedrigen Zinsen ist es wichtig nach der Zinsbindung so weit entschuldet zu sein, dass auch der doppelte Zins (und mehr!) noch zu tragen wäre.

Alle uns bekannten beratenden Unternehmen und Käufer wissen um diesen einfachen und offensichtlichen Umstand und handeln danach. Die wesentliche Forderung des Experten ist damit für uns schon einmal obsolet. Kein Grund den Artikel nicht noch weiter zu entkräften, unsere Leser sollen sich ja ihre eigene Meinung bilden.

Die Nachfrage werde durch diese Regulierung gedämpft, heißt es in dem Artikel. Nun war aber in letzter Zeit genau das Gegenteil der Fall. Der Grund dafür ist, dass nicht nur Privatleute, mit der Notwendigkeit mehr als 50% zu finanzieren, Immobilien kaufen. In Deutschland ist das Wohnraumeigentum von Privaten sogar unterdurchschnittlich vertreten. Auch die Preise hier und in Hamburg gelten im europäischen Vergleich als günstig. Internationale Investoren gehen daher von weiter steigenden Preisen aus (94% der Investoren nach einer aktuellen Studie von Ernst & Young). Der Artikel rät also zu einer Lösung die es bereits gibt und die nur bedingt Einfluss hat.

Die Möglichkeit „kontrolliert die Luft ablassen“ zu können spricht für uns gegen die Vermutung einer Blase. Eine Blase charakterisiert sich aus unserer Perspektive darüber, dass sie platzt, wenn man das versucht und dann auch erstmal nicht viel übrig bleibt. Die Grundlage des Artikels ist eine andere Definition: „Eine Blase liegt vor, wenn die jährliche Preissteigerung der Immobilien den langfristigen Trend um mehr als zehn Prozent übersteigt“. Dieser Definition können wir nicht folgen. Langfristige Trends ändern sich wie die Welt in der wir leben und ein Aufpreis von 10% hat keine blasenmäßige Implikation. Was soll das für eine Blase sein, die nach ihrem Platzen noch 90% ihres Volumens hat? In dem Artikel ging es also, nach unserer Meinung, in erster Linie um Effekthascherei weniger um den Dienst an der Leserschaft.

Also, was ist nun dran an der Immobilienblase?

Es gibt viele Faktoren die zusammenkommen müssen, damit so ein Markt zusammenbricht. Die Immobilie ist kein virtuelles Gut und wird daher auch Betongold genannt. Wer glaubt, dass Preise nur steigen können und dementsprechend mit sehr hohem Fremdkapitalanteil darauf wettet, ohne dass die Spekulationsobjekte ausreichende Mieteinnahmen erwirtschaften, kann alles verlieren. Die Wahrscheinlichkeit ist regelmäßig hoch. Wenn das Viele tun, also der Markt quasi durch diese Spekulation aufgeblasen wurde, dann kann er „platzen“. So zum Beispiel in den USA, die unglücklicherweise das ganze Hypothekengeschäft dahinter so stark abstrahiert haben, dass sich der Preisrutsch im Immobilienmarkt über diese „faulen Kredite“ erheblich ausweitete. Diese Situation haben wir in Deutschland nicht. Aber auch hier ist immer alles möglich. Dafür müssen aber mehrere Faktoren aufeinander treffen. Zum Beispiel:

 

  • Steigende Zinsen (wahrscheinlich). Wann und ob die Zinsen steigen wissen wir nicht aber man kann sich an den USA orientieren. Benötigen die USA viel Geld und bieten dadurch steigende Zinsen, werden die Zinsen in Deutschland nachziehen müssen, wenn hier ebenfalls weiterhin Geld benötigt wird. Günstige Finanzierungskonditionen finden sich im Marktpreis der Immobilien wieder. Steigen die Zinsen, könnten die Immobilienpreise fallen. Das ist sogar wahrscheinlich. Allerdings nicht unbedingt, denn wenn es an Alternativen nach wie vor mangelt und die Realverzinsung weiter negativ bleibt, also die Inflationsrate über den Zinsen liegt, dann bieten Immobilien weiterhin Schutz vor dem Wertverfall des Geldes. Eigentümer müssen darauf achten, dass sie nach Ablauf der Zinsbindung ihre Immobilie noch finanzieren können, sonst kann es auch zu Notverkäufen und hohen Verlusten kommen.

 

  • Wegfall der Mieteinnahmen Die A-Lagen haben ihre Preissteigerung nicht nur dem günstigen Zinsniveau zu verdanken. Es ziehen gut bezahlte und gut ausgebildete Menschen in die Metropolen. Solange die sich die Miete leisten können, kann der Preis auch nicht ins Bodenlose fallen. Diese Arbeitsmärkte müssten also ebenfalls „platzen“.

 

Diese beiden direkten Einflüsse sind wesentlich. Was zukünftig alles dazukommt kann man nur erahnen. Die Zukunft sagt welche Thesen richtig sind. Egal wie überzeugend und kompetent ein Experte seine Thesen darlegt, letztendlich ist es der Zufall der darüber entscheidet ob sie eintreffen.

Der Finanzmarkt ist weltweit durch jahrelange regulatorische Eingriffe und vor allem durch niedrige Zinsen und Investitionsprogramme aufgeblasen und keiner weiß was passieren wird. Bisher waren Sachwerte in solchen Situationen aber überwiegend eine gute Idee. Auch dieser Umstand spielt bei der Wert- oder auch Preisentwicklung eine entscheidende Rolle.

Viele Marktteilnehmer sind davon überzeugt, dass die Marktgesetze nicht mehr länger gelten und auch nicht zurückkehren werden. Nach dieser Überzeugung haben wir zukünftig immer größere Risiken zu tragen und stark volatile Märkte. Mit anderen Worten: es geht hoch und runter, wie wir es bisher nicht gewohnt waren. In so einem Szenario ist es auch denkbar, dass die Immobilie ihren langfristigen Trend gerade neu geschrieben hat. In Finanzkreisen nennt man Ereignisse die nicht vorhersehbar sind bzw. die vorhandene Regeln ändern „Schwarzer Schwan“. Interessanter Weise sind es vor allem diese Ereignisse die die Märkte wirklich bewegen. Es kann also wirklich kein Experte in die Zukunft sehen, weil letztendlich immer etwas nicht Vorhersehbares alles verändert. Deswegen verzichten wir hier auch auf eine wissenschaftliche Betrachtung aller Faktoren und Annahmen die zu diesem Thema bisher veröffentlicht wurden. Es gibt zu viele Unbekannte in diesen Rechnungen. Die Zinsentwicklung ist wichtig und Ihre persönlichen Rahmenbedingungen.

Wichtige Zusammenhänge im Rahmen der Zinsentwicklung wurden zum Beispiel auch im November recht breit in den Medien erklärt. „Kaufen billiger als Wohnen“ etc. war da noch überall zu lesen. Vielleicht liegt der Trend aktuell von einer Blase zu sprechen auch daran, dass man wenige Monate zuvor zu stark in das Horn der Wohnungsverkäufer geblasen hat. Denn die dargestellten Fakten sind zwar wesentlich stichhaltiger als die aktuellen zur Immobilienblase, dennoch sind die Schlüsse für den Einzelnen auch hieraus übertrieben. Es ist bei vielen Medien zu beobachten, dass sich widersprechende Aussagen in kurzen Abständen hintereinander veröffentlicht werden. Beide Seiten der Medaille in einem Artikel zu finden wäre uns lieber.

Beschrieben wurde im November das Wohnnutzerkostenkonzept. Man errechnet hier einfach ob es günstiger ist zu mieten oder zu kaufen. Durch die niedrigen Zinsen sind die Mieten den Selbstnutzerkosten „davongelaufen“. Das Kaufen billiger ist als Mieten, ist die daraus resultierende Schlussfolgerung. Die Eigentumswohnung wäre demnach auch bei dem doppelten Zinsniveau noch günstiger als die Miete. Das ist auch ganz und gar richtig. Individuell betrachtet kann das aber natürlich ganz anders aussehen. Es geht bei einer Investition neben dem Markt vor allem um den Investitionsgegenstand. Und, das Wohnnutzerkostenkonzept muss jeder für sich auch für den Zeitraum nach der Zinsbindung aufstellen.

Viele Veröffentlichungen erwecken den Eindruck, dass man aufgrund der Marktannahmen auf ein konkretes Produkt oder eine Kaufentscheidung schließen kann. Vielleicht wird die Kapitalanlage den beschriebenen Marktbedingungen aber auch voll gerecht oder sie ist viel besser als der Markt oder auch viel schlechter. Sie müssen also nicht nur die Marktannahmen beurteilen, sondern auch und vor allem wie sich Ihre Kapitalanlage in diesem Umfeld verhält.

Das Wohnnutzerkostenprinzip liefert zumindest einen logischen und klar nachzuvollziehenden Zusammenhang. Alle Annahmen und Analyse-Ideen haben aber gemeinsam, dass sie nicht alle möglichen Einflussfaktoren kennen und bewerten und darüber hinaus nutzen sie vielen Kaufinteressenten ohnehin wenig. Natürlich kann man sich von einer Kapitalanlage distanzieren, weil man sich eine Meinung über „den Markt“ gebildet hat. Gut wäre es dann eine Alternative zu haben und schlecht, wenn man in seiner Kapitalanlage wohnen möchte.

Richtig handeln tut, wer das „Für und Wider“ genau betrachtet und sich über die Risiken im Klaren ist. Günstige Zinsen und andere Umstände führen zu steigenden Preisen. Ob der Wert gleichermaßen mitsteigt wird man nur rückwirkend und individuell beurteilen können. Wichtig ist, dass die Immobilienfinanzierung Sie nicht vor eine böse Überraschung stellt. Denn, wenn die Zinsbindung ausläuft und die Zinsen sich auf dem durchschnittlichen Niveau des letzten Jahrzehnts befinden sollten wird es für Viele „eng“.

In diesem wichtigen Punkt sind wir uns auch mit dem Abendblatt einig. Zum „Abwarten“ raten wir aber nicht, aussitzen lässt sich die private Finanzplanung nicht und der beste Zeitpunkt für eine Investition ist immer „jetzt“. Sollten die Immobilienpreise tatsächlich um ca. 10 % fallen, haben Sie das über ein vernünftiges Finanzierungskonzept, aufgrund des aktuell niedrigen Zinssatzes, nach Ablauf der Zinsbindung wieder „drin“.

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